Que sont les « frais de notaire » et comment les calculer ?
Les frais de notaire (terme courant mais trompeur) désignent l'ensemble des sommes versées au moment d'un achat immobilier en plus du prix du bien. Le notaire n'en garde qu'une petite partie : l'essentiel est constitué de taxes reversées à l'État et au département. Pour un logement ancien, ils représentent environ 7 à 8 % du prix ; pour un logement neuf, environ 2 à 3 %. Le calcul additionne quatre postes :
1. Droits de mutation (DMTO)
DMTO = prix × taux
La plus grosse part. Dans l'ancien, le taux courant est d'environ 5,80 % (droit départemental + taxe communale + frais d'assiette). Dans le neuf, la taxe de publicité foncière est réduite à environ 0,715 %.
2. Émoluments du notaire
barème dégressif par tranches + TVA 20 %
La rémunération réglementée du notaire, identique partout en France, calculée par tranches sur le prix (voir le tableau ci-dessous). Soumise à une TVA de 20 %.
3. Débours
≈ 1 000 €
Les sommes que le notaire avance pour votre compte : documents d'urbanisme, état hypothécaire, géomètre, syndic… Montant forfaitaire approximatif.
4. Sécurité immobilière
≈ prix × 0,10 %
La contribution de sécurité immobilière, perçue pour l'enregistrement de la vente au service de la publicité foncière (anciennement « salaire du conservateur »).
Barème des émoluments du notaire (mutations à titre onéreux)
Les émoluments sont fixés par arrêté national et appliqués par tranches de prix. Chaque tranche est calculée séparément puis additionnée. Les taux ci-dessous sont hors taxe ; une TVA de 20 % s'ajoute ensuite au total.
| Tranche de prix | Taux HT | Exemple cumul |
|---|---|---|
| de 0 à 6 500 € | 3,870 % | 3,870 % sur les 6 500 premiers euros |
| de 6 500 à 17 000 € | 1,596 % | sur la part entre 6 500 et 17 000 € |
| de 17 000 à 60 000 € | 1,064 % | sur la part entre 17 000 et 60 000 € |
| au-delà de 60 000 € | 0,799 % | sur tout ce qui dépasse 60 000 € |
Exemple pour un bien à 250 000 € : (6 500 × 3,870 %) + (10 500 × 1,596 %) + (43 000 × 1,064 %) + (190 000 × 0,799 %) ≈ 2 395 € HT, soit environ 2 874 € TTC une fois la TVA de 20 % ajoutée.
Ancien ou neuf : pourquoi un tel écart ?
La différence vient presque entièrement des droits de mutation. Dans l'ancien, ils avoisinent 5,80 % du prix ; dans le neuf (vente en l'état futur d'achèvement ou première revente dans les cinq ans), la taxe de publicité foncière est réduite à environ 0,715 %. Les émoluments, débours et sécurité immobilière restent eux quasi identiques.
| Type de logement | Frais ≈ | Sur 250 000 € |
|---|---|---|
| Ancien (occasion) | 7 à 8 % | ≈ 18 000 à 20 000 € |
| Neuf (VEFA / 1ʳᵉ vente) | 2 à 3 % | ≈ 5 000 à 7 500 € |
Conseils pour réduire ses frais de notaire
- Déduire le mobilier : cuisine équipée, électroménager, meubles… leur valeur (justifiée) sort de l'assiette des droits de mutation.
- Négocier les émoluments : au-delà de 100 000 € de prix, le notaire peut consentir une remise plafonnée sur ses émoluments.
- Comparer ancien et neuf : à budget égal, le neuf coûte nettement moins cher en frais d'acquisition.
- Vérifier le taux départemental : quelques départements appliquent un taux légèrement différent ; ajustez le champ « taux » en conséquence.